Türkiye'de TAPU Nedir?
TAPU veya Tapu Senedi, Türkiye'de gayrimenkul üzerindeki kayıtlı mülkiyet hakkıyla ilgili temel belgedir.
Türkiye'deki tapu ve kadastro sisteminin uzun bir geçmişi vardır. Modern anlamdaki ilk tapu teşkilatı Osmanlı İmparatorluğu döneminde 1847 yılında kurulmuş, Cumhuriyet'in kuruluşundan sonra sistem gelişmeye devam etmiştir. Günümüzde taşınmazların tescili ve kadastro kayıtları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülmektedir.
Alıcı açısından en önemli nokta şudur: Mülkiyet hakkının devlet tarafından korunması, hakkın TAPU'ya tescil edilmesinden sonra başlar. Satış sözleşmesi, noter onaylı olsa bile tek başına gayrimenkulün mülkiyetini devretmez. Mülkiyet hakkı, Tapu Siciline tescil edilmesi ve TAPU'nun alıcı adına düzenlenmesiyle alıcıya geçer.
TAPU'da Hangi Bilgiler Yer Alır?
TAPU'da taşınmazın, bağımsız bölümün ve kayıtlı mülkiyet hakkının belirlenmesine yardımcı olan bilgiler yer alır.
Birçok ülkede kullanılan “sokak, bina numarası, daire numarası” şeklindeki klasik adres formatının aksine, TAPU ağırlıklı olarak kadastro ve tapu sicili bilgilerini kullanır.
Belgelerde aşağıdaki bilgiler yer alabilir:
İl — ilin adı
İlçe — ilçe bilgisi
Mahalle — mahalle bilgisi
Ada — kadastro ada numarası
Parsel — taşınmazın parsel numarası
Blok — varsa bina blok bilgisi
Bağımsız Bölüm No — bağımsız bölüm numarası
Malik — kayıtlı malik
Hisse — mülkiyet payı
Arsa Payı — bağımsız bölüme ait arsa payı
Yüzölçümü — kayıtlı arsa yüzölçümü
Edinme Sebebi — mülkiyetin edinilme nedeni
Yevmiye No — kayıt işlem numarası
Tarih — tescil tarihi
TAPU'da ayrıca kayıtlı satış bedeli ve diğer tescil bilgileri de bulunabilir.
Burada önemli bir ayrım vardır: TAPU'da belirtilen arsa yüzölçümü, dairenin iç kullanım alanı değildir. Daire ayrı bir bağımsız bölüm olarak kayıtlıdır ve bu bağımsız bölüme karşılık gelen arsa payı da TAPU'da gösterilir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?
Türkiye'de gayrimenkul satın alırken yabancı alıcıların sıkça karşılaştığı iki önemli kavram Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetidir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat İrtifakı, planlanan veya inşaatı devam eden bir yapıdaki gelecekteki bağımsız bölüme bağlı olarak kurulan kayıtlı bir haktır.
Bu statü özellikle inşaat aşamasındaki projelerde veya binanın nihai tescil işlemleri henüz tamamlanmadan önce görülebilir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda belirli bir bağımsız bölüm üzerindeki kayıtlı mülkiyet hakkıdır.
Hazır bir daire için bu durum, dairenin ayrı bir bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini gösterir.
Bununla birlikte, belirli bir gayrimenkulün statüsü her zaman güncel tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir. Binanın görünümüne veya yaşına bakılarak statüsü belirlenmemelidir.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile Konutu Şerhi, aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazla ilgili tapu siciline işlenen özel bir şerhtir.
Bu durum, gayrimenkul %100 oranında tek bir eşin adına kayıtlı olsa bile önem taşıyabilir. Böyle bir şerh bulunması halinde, taşınmazın satılması veya başka şekilde tasarruf edilmesi sırasında diğer eşin haklarının da dikkate alınması gerekebilir.
Bu nedenle bir kişinin gayrimenkulün %100 sahibi olarak görünmesi her zaman tüm hukuki durumu tek başına açıklamaz. Tapu sicilindeki şerh ve kısıtlamaların da kontrol edilmesi gerekir.
TAPU'da Hangi Şerh ve Takyidatlar Bulunabilir?
TAPU ve tapu sicilinde ipotek, kısıtlama, üçüncü kişilere ait haklar ve diğer kayıtlı takyidatlar bulunabilir.
Bir takyidatın bulunması, gayrimenkulün otomatik olarak satılamayacağı anlamına gelmez. Önemli olan ne tür bir kayıt bulunduğunu, bu hakkın kime ait olduğunu ve işlemin bir parçası olarak nasıl çözüleceğini anlamaktır.
Örneğin bazı durumlarda bir ipotek, mülkiyetin yeni alıcıya devredilmesinden sonra da taşınmaz üzerinde kayıtlı kalabilir.
Bu nedenle yalnızca Tapu Senedi'ne bakmak yerine, taşınmaz üzerindeki güncel kayıtlı hakların ve takyidatların da kontrol edilmesi gerekir.
Mülkiyet Hakkına İtiraz Edilebilir veya İptal Ettirilebilir mi?
Kayıtlı bir işlem, başka bir kişinin sonradan itiraz etmesi nedeniyle otomatik olarak iptal edilmez. Bunun için kanunda öngörülen bir hukuki sebep ve ilgili yasal süreç gerekir.
Özel durumlardan biri, paylı mülkiyet kapsamında önalım hakkıdır (önalım hakkı). Belirli koşullarda paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde önalım hakkı bulunabilir.
Bu tür durumlar ayrı olarak kayıtlı bir daire satın alırken olağan bir senaryo değildir. Daha çok paylı mülkiyet bulunan taşınmazlarda, özellikle bazı arsa ve arazi işlemlerinde önem kazanabilir.
Bu nedenle birden fazla malik bulunan bir gayrimenkul satın alınırken mülkiyet yapısının ve kayıtlı hisselerin önceden anlaşılması önemlidir.
Tam Ödeme Yapılmadan TAPU Alınabilir mi?
Bazı işlemlerde, özellikle müteahhitten taksitli olarak gayrimenkul satın alırken, taraflar bedelin tamamı ödenmeden TAPU'nun alıcı adına tescil edilmesi konusunda anlaşabilir.
Örneğin alıcı, satın alma bedelinin belirlenen bir kısmını ödedikten sonra mülkiyet kendi adına tescil edilebilir. Kalan tutar ise tamamen ödenene kadar taşınmaz üzerinde kayıtlı bir takyidatla güvence altına alınabilir.
Bu uygulama genel bir kural değildir. Böyle bir yapı; müteahhide, sözleşmeye, taksit koşullarına ve kalan ödeme için kararlaştırılan teminat yöntemine bağlıdır.
Başka bir ifadeyle, mülkiyetin tescili ile kalan ödeme yükümlülüğü bazı işlemlerde aynı anda bulunabilir; ancak bunun taraflar arasında açıkça kararlaştırılması ve usulüne uygun şekilde tescil edilmesi gerekir.
TAPU Bilgileri Nasıl Kontrol Edilir?
İşlem öncesinde Takyidat Yazısı talep edilmesi önemlidir. Bu belge, tapu sicilindeki güncel kayıtları gösterir.
Takyidat Yazısı yalnızca mevcut kayıtlı maliki değil, aynı zamanda taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, haciz, kısıtlama, şerh ve diğer kayıtlı hakları da gösterir.
Bu belge, Türkiye'nin devlet hizmetleri sistemi olan e-Devlet üzerinden alınabilir. Alıcı açısından satıcının gösterdiği TAPU'yu incelemekten çok daha kapsamlıdır, çünkü Takyidat Yazısı taşınmazın güncel kayıtlı durumu ve üzerindeki takyidatlar hakkında daha geniş bilgi verir.
Demirağ Property, işlem hazırlığı sırasında bu bilgileri kontrol ederek alıcının yalnızca taşınmazın kime ait olduğunu değil, satın alma öncesinde taşınmaz üzerinde kayıtlı herhangi bir kısıtlama veya hak bulunup bulunmadığını da anlamasına yardımcı olur.
TAPU Tescilinden Sonra Neler Kontrol Edilmeli?
Tescil işlemi tamamlandıktan sonra alıcı, ilgili gayrimenkulün ve buna bağlı arsa payının kayıtlı maliki olur.
TAPU'nun düzenlenmesinden sonra Demirağ Property, özellikle yeni malikin ad-soyadı, bağımsız bölüm numarası, blok bilgisi, arsa payı ve kayıtlı taşınmaz bedeli gibi temel bilgilerin kontrol edilmesini tavsiye eder.
Bu son kontrol, satın alınan mülkiyet hakkının doğru şekilde alıcı adına tescil edildiğinden emin olmak açısından önemlidir.
Demirağ Property TAPU Sürecinde Nasıl Yardımcı Oluyor?
Demirağ Property üzerinden gayrimenkul satın alan müşterilerimizin TAPU işlemlerinin tüm aşamalarını kendilerinin öğrenmesine veya prosedürün her adımını hatırlamasına gerek yoktur.
Belgeleri önceden kontrol ediyor, süreci koordine ediyor ve işlemin doğru şekilde tamamlanması için alıcıya eşlik ediyoruz. Amacımız, müşterimizin belgeleri temiz ve düzenli şekilde tamamlanmış, mülkiyeti kendi adına kayıtlı bir gayrimenkul edinmesini sağlamaktır.
Birçok müşterimiz ayrıca Demirağ Property adına vekâletname düzenlemeyi tercih ediyor. Bu durumda gayrimenkulün alıcı adına tesciliyle birlikte gerekli abonelik işlemlerini de müşterimiz adına yürütebiliyoruz.
Böylece müşterimizin devlet kurumlarına, belediyelere, elektrik, su ve diğer hizmet sağlayıcılarına ayrı ayrı gitmesine gerek kalmıyor. Gerekli organizasyonu biz üstleniyoruz.
Sonuç olarak süreç alıcı açısından daha rahat ve konforlu ilerliyor: biz idari ve organizasyonel işlemleri takip ediyoruz, müşteri ise kendi adına tescil edilmiş ve kullanıma hazır bir gayrimenkule sahip oluyor.
Vekâletname ile gayrimenkul satın alma hakkında daha fazla bilgi için Vekâletname ile Gayrimenkul Satın Alma rehberimizi inceleyebilirsiniz.
