Türkiye'de gayrimenkul satın almak çok sayıda belge gerektiren karmaşık bir işlem değildir. Yabancı bir alıcı için öncelikle geçerli bir pasaport gerekir; diğer belgeler ise işlem hazırlığı sırasında düzenlenir. Gerekli belgeler gayrimenkulün statüsüne, inşaatın hangi aşamada olduğuna ve satıcının şahıs mı yoksa müteahhit mi olduğuna göre değişebilir.
Burada önemli olan, sizin durumunuzda hangi belgelerin gerekli olduğunu ve satın alma öncesinde satıcı, müteahhit ve gayrimenkul ile ilgili hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiğini önceden bilmektir.
Bu yazıda Türkiye'de gayrimenkul satın almak için gerekli temel belgeleri ve satın alma öncesinde kontrol edilmesi gereken belgeleri açıklıyoruz.
Alıcının İhtiyaç Duyduğu Belgeler
Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancı bir alıcı için öncelikle geçerli bir pasaport ve gerekli olduğu durumlarda pasaportun noter onaylı Türkçe tercümesi gerekir.
İşleme göre vergi numarası veya yabancı kimlik numarası, fotoğraf, alıcının şahsen bulunmadığı durumlarda vekâletname ve gayrimenkul ödemesiyle ilgili belgeler de gerekli olabilir. Bunlardan biri Döviz Alım Belgesi (DAB) olup yabancı para biriminin banka üzerinden Türk lirasına dönüştürüldüğünü gösterir.
Satın Alma Öncesi Belgelerin Kontrolü
Hazır Gayrimenkul İçin
Hazır bir daire veya villayı satın alırken TAPU, İskân ve Numarataj belgelerinin kontrol edilmesi önemlidir.
TAPU
TAPU, gayrimenkul üzerindeki kayıtlı mülkiyet hakkıyla ilgili temel belgedir. Alıcı açısından yalnızca TAPU'yu görmek yeterli değildir. Belgedeki bilgilerin satın alınan gayrimenkule ve güncel durumuna uygun olduğundan emin olmak gerekir. Ayrıca ipotek, haciz ve diğer kısıtlamaların bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir. TAPU, mülkiyet kontrolü ve gayrimenkulün tapu kaydı hakkında daha ayrıntılı bilgi için Türkiye'de TAPU rehberimizi inceleyebilirsiniz.
İskân
İskân, resmi adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi, tamamlanmış bir binanın kullanımına ilişkin belgedir. Hazır bir daire satın alırken binanın durumunu değerlendirmek açısından önemli belgelerden biridir ve binanın kullanım için gerekli süreci tamamladığını gösterir.
Numarataj
Numarataj, binanın ve bağımsız bölümlerin resmi adres ve numaralandırmasıyla ilgilidir. Alıcı açısından en önemli işlevi, adres, blok ve daire numarasının belgelerde ve fiziksel gayrimenkulde birbiriyle uyuştuğunu kontrol etmeye yardımcı olmasıdır. Özellikle çok sayıda blok ve benzer dairenin bulunduğu büyük konut projelerinde bu kontrol oldukça önemlidir.
İnşaat Halindeki Gayrimenkul Alımında Gerekli Belgeler
İnşaatın erken aşamasında gayrimenkul satın alırken belirli bir bağımsız bölüm için ayrı bir TAPU henüz bulunmayabilir. Bu nedenle arsanın kime ait olduğunu, projeyi kimin geliştirdiğini ve müteahhidin belirli bir daire veya villayı hangi hakka dayanarak sattığını anlamak önemlidir. Bu durumda yalnızca satın alınacak gayrimenkule değil, projenin hukuki ve teknik belgelerine de bakılır.
Arsa TAPU'su
Proje inşaat halindeyse TAPU, üzerinde inşaatın yapıldığı arsa adına kayıtlı olabilir. Bu durumda arsa sahibinin kim olduğu ve gelecekteki bağımsız bölümlere ilişkin hakların arsa sahibi ile müteahhit arasında nasıl dağıtıldığı kontrol edilmelidir.
Türkiye'de arsanın inşaat şirketine ait olmadığı durumlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi modeli kullanılabilir. Bu sözleşme, müteahhide hangi bağımsız bölümlerin verileceğini ve belirli bir gayrimenkulü hangi hakka dayanarak satabileceğini belirleyebilir. Bu nedenle özellikle inşaatın erken aşamasındaki projelerde bu konu alıcı açısından önem taşır.
Yapı Ruhsatı
Yapı Ruhsatı, inşaat halindeki bir gayrimenkulü satın alırken kontrol edilmesi gereken ilk belgelerden biridir.
Projenin verilen yapı ruhsatına ve onaylı proje belgelerine dayanarak gerçekleştirildiğini göstermeye yardımcı olur.
Kat İrtifakı
Proje ilerledikçe belirli bir bağımsız bölüme bağlı Kat İrtifakı oluşturulabilir. Alıcı açısından önemli olan, satın alacağı bağımsız bölüm için ayrı bir kayıt oluşturulup oluşturulmadığını ve bu bölümün projedeki hangi üniteye karşılık geldiğini anlamaktır.
Kapora Ödemeden Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Kapora ödemeden önce birkaç temel soruya net cevap verilmelidir.
Gayrimenkulün veya arsanın sahibi kim? Satışı kim yapıyor? Satıcının belirli daire üzerinde tasarruf hakkı var mı? Yapı Ruhsatı mevcut mu? Bina tamamlandıysa İskân alınmış mı? Adres ve daire numarası belgelerle uyuşuyor mu? Belirli bağımsız bölümün hukuki statüsü nedir ve TAPU ne zaman alınabilir?
Bu sorular özellikle yeni projelerde önemlidir. Çünkü gayrimenkulün hukuki statüsü inşaat ilerledikçe değişebilir.
Demirağ Property Hangi Belgelerin Hazırlanmasına Yardımcı Oluyor?
Yabancı bir alıcı için sürecin en zor kısmı çoğu zaman gayrimenkulü seçmek değil, işlemlerin hangi sırayla ve nasıl tamamlanacağını anlamaktır.
Demirağ Property olarak müşterimize işlem hazırlığının tüm aşamalarında eşlik ediyoruz. Gerekli belgelerin hazırlanmasına yardımcı oluyor, gayrimenkul belgelerini kontrol ediyor ve satıcı, müteahhit, banka, noter ve diğer taraflarla olan süreci koordine ediyoruz.
Bizim için önemli olan, müşterinin ne satın aldığını, hangi belgeleri imzaladığını ve işlemin hangi aşamasında olduğunu bilmesidir. İdari ve organizasyonel konuları biz üstlenerek Türkiye'de gayrimenkul satın alma sürecini daha anlaşılır, düzenli ve konforlu hale getirmeyi amaçlıyoruz.
